はじめに
いつも自衛官生活支援の会のブログをお読み頂きありがとうございます。ご相談を受けていて、不動産投資にご興味のある方が多くいらっしゃることに驚きます。今回は、保有している資産を売却することによって得られる売買差益についてのシミュレーションについてお伝えします。
儲かりそうだと思える提案？
不動産会社から、色々な提案がありますが、今までに「儲かりそうだ」と思える提案はないほぼありません。まず、キャシュフローが出ておらず、インカムゲイン1）が望めず、キャピタルゲイン2）を狙いうのですが、売却手数料を支払うと投資開始からしばらくの時期はマイナスとなる物件が多いです。
１）インカムゲイン：資産を保有中に得られる収益
２）キャピタルゲイン：保有している資産を売却することによって得られる売買差益
一例を挙げて説明します
価格：3350万円、ローン金利：1.64％、家賃が109550円/月で表面利回り3.9％の新築物件です。少し勉強されている方だと新築と聞いただけで利益が出ないと判断がつく方が多いと思いますがどのくらいでないか見てみましょう。新築物件は、買った時点で最低でも10％は下がります。これは、売り出し価格には建設費と利益が大きく乗っているからです。
あとは、管理費、税などで19万円、家賃の下落率0.3％/年、空室率2％、物件価格の下落率を1.0％/年としました。今回は減価償却費などや損益通算で生じる節税効果等は考慮していません。
【条件のまとめ】
◦物件価格：３，３５０万円ローン
◦金利（フルローン）１．６４％
◦家賃１０９,５５０円/月
◦経費等（税、管理費、手数料など）１９万円/年
◦家賃下落率０．３％/年
◦空室率０．２％
◦物件下落額１．０％
まずは、前提（物件価格や家賃）を確認しよう
シミュレーションをする前に、不動産投資をする上で大切なポイントがあります。それは、最初の家賃設定や不動産の価格設定が妥当かと言うことです。これが妥当でなければ、いくらシミュレーションを行っても前提が大きく違うので、価値がありません。この最初の家賃設定や不動産価格が妥当か確認するのには、周りの状況を調べることがとても大切です。それには、ネット調べることも出来ますが、やはり、現地に行って物件を見て、周りの状況を確認することが大切です。競合物件や、雰囲気などは現地に行かないと分からないものです。
インカムゲインについてシミュレーションを行いました
不動産投資の魅力はインカムゲインが得られることです。今回の例は表面利回り３．９％ですが、インカムゲインの結果はいかがでしょうか？
これはインカムゲインの結果ですが、ローンを払い終わるまでは毎年持ち出しが続き、ローンの支払いが終わればインカムゲインが入ってきます。しかし、それまでの持ち出しがあるので、７５歳でやっと、プラスマイナスゼロになり、それ以降はプラスになります。６５歳での持ち出し額は約１０００万円になります。７５歳からインカムゲインが入って来ても役に立ちそうにありません。この表で、もう一つのポイントは、６５歳まで年間収支の赤字が増えるということです。ですので、当初CFがマイナスの場合は、そのままでは決してプラスにはならないということです。
キャピタルゲインについてシミュレーションをしました
不動産投資の魅力の２つ目、キャピタルゲインについて見てみましょう。
シミュレーションでは比較のため、毎年の持ち出し額をつみたてNISAで運用した場合（３％の利回り）も表示しました。上の図から不動産の売却益があっても、残債があるので、購入当初の１５年（４６歳前後）くらいまではトタールではマイナスとなってしまいます。また、４６歳前後にはつみたてNISAの額が５００万円近くとなっており、つみたてNISAの方が有利であることが分かります。
不動産は運用はインカムゲインを追求しましょう
不動産運用は金融資産運用に比べて、その魅力はインカムゲインにありると思います。資産形成では、不動産運用でインカムゲインを得て、金融資産運用では、長期・分散投資でキャピタルゲインを目指すのが良いのではないでしょうか。
今回は不動産運用を否定的な内容になりましたが、決して不動産運用を否定している訳ではありません。出来れば資産として持つのが良いと思います。しかし、現状の別件の中で資産形成に役立つ物件を探すのは難しいくなっています。これは、家賃は上昇していますが、それ以上に物件価格が上昇しており、多くの物件では利回りが良くないのです。
業者が紹介してくる物件の多くは、儲けを出すのは難しくなっています。これからは、こちらから条件を設定して、それに近い物件を探してもらうスタイルを取る必要があるのではないかと思っています。
まとめ
今回は、不動産投資について新築の一例を挙げて、インカムゲインとキャピタルゲインについてシミュレーションをしてみましたが、今回の場合は利益を出すことは難しそうです。不動産の魅力は何と言ってもインカムゲインです。長く安定した収入が得られるからです。
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「自衛官のマネープランとは」
今後は、不動産業者から勧めれる物件ではなく、こちらから条件を示して物件を探してもらうような取引をすることが大切になると思います。
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