はじめに
いつも自衛官生活支援会のブログをお読み頂きありがとうございます。早期退職の自衛官にとって、不動産投資は大変魅力的です。しかし、大きな謝金を背負うことになるので、リスクもあります。今回は最近ご相談が多くなってきた不動産投資についてメリット・デメリットとサブリースを詳しく解説します。
不動産投資の仕組み
不動産投資とは、実際に不動産（宅地や建物）を購入し、それを売ったり、又はそれを他の人に貸し、売却益を得たり家賃収入を得ることを言います。また、不動産を対象にした投資信託のREIT（リート）もありますが、今回は実際の不動産売買を対象にした場合をみましょう。
売却益を狙う投資（キャピタルゲイン）
不動産を購入価格よりも、高い値で売却し、差額を利益として得る方法です。不動産価格が上昇する時代やエリアであれば、期待できる投資です。
家賃収入を狙う投資（インカムゲイン）
家賃収入でコツコツ稼ぐ投資です。家賃収入の場合、最も困るのが家賃収入が入らなくなくことです。家賃収入が定期的に入るかどうかをしっかり見極めて投資することがとても大切です。
今回は売却益狙いではなく、家賃収入について不動産投資のメリット・デメリットを見てみましょう。
不動産投資のメリット
私的年金として
昨年、老後の年金不足2000万円問題が話題を集めましたが、一般に年金では毎月5万円が不足します。この５万円を補填するには、年金の繰り下げ、金融資産運用などがありますが、不動産から定期的に収入を得ることも一つの方法です。購入当初は、ローンの返済など経費がかかり、定期的な収入は少ないか、マイナスになるかも知れませんが、ローンの返済をすれば、毎月定期的な収入が期待できます。
生命保険として
不動産投資は、当初に現物資産を借金をして手に入れて、それを活用するものです。ローンは毎月返済する必要があり、働き手に万一のことがあるととても心配です。しかし、ローン契約の際には「団体信用生命保険」に加入しますので、万一のことがあってもローンは保険金で完済され、毎月の家賃収入と資産としての不動産が残ります。このように考えると万が一の生命保険としての役割もあることが分かります。
自分のお金をあまりかけずに投資ができる
不動産投資以外の投資は自己資金を中心に運用しますが、不動産投資はローンを借りて投資し、そのローンは賃料で概ね賄うことが出来きるので、自分のお金は少なくても他人のお金で投資が可能です。ただ、しっかりとした事前調査によりある程度の収益予測を立て、将来にわたるキャシュフローを作成した上での投資が必要です。
節税効果が得られる場合がある
不動産所得の利益から経費を引いた際に、マイナスになった場合に給与所得と相殺することができます。これにより年間の所得額が減額され、翌年に確定申告を行えば減額された分税金が還付されます。ただ、必ず節税効果がある訳ではないので注意が必要です。
不動産投資のデメリット
空室の発生、家賃の大幅な下落が生じることがある
もっとも大きなリスクが、空室の発生と家賃の大幅な下落です。空室で家賃収入が無くなったり、大幅に下落するとローンの支払いに家賃収入が当てられないため、持ち出しが発生したり大きくなる可能性があり、最悪の場合は物件を手放す必要が出てきます。したがって、空室のリスクと家賃の大幅な下落を避けるために、購入物件の立地などを調べリスクの評価が必要になります。
金利の変動があり、出費がかさむ可能性がある
変動金利によりローンを組んでいると思いますが、金利の変動により利息が大きくなり家賃収入では賄うことができず、持ち出しが大きくなる可能性があります。この場合も最悪、物件を処分する必要が出る可能性があります。
固定的なコストがかかる
不動産は購入して終わりではありません。運用していく中で様々なコストが必要となってきます。大規模修繕などに掛かるお金を積み立てたり、管理コスト、固定資産税・都市計画税などの税コストなど、購入してからも物件を維持のためにある程度のお金が必要になります。
天災による被害
最近の物件ですと、新耐震基準も満たしており地震による大きな被害は考えにくいですが、万が一に備えて建物に関する保険についても確認しましょう。
サブリース契約での注意点
サブリースとは、一括借り上げ、家賃保証制度のことです。不動産会社などがオーナーから賃貸物件を一括で借り上げて、入居者に転貸しする仕組みです。オーナーは入居者がいようといまいと一定の家賃が保証され、種々の手続きや家賃の集金などから開放されます。一般的に保証される賃料は相場の80％〜90％と言われています。
自衛官は自分で不動産を管理するのは難しいので、サブリース契約をせざるを得ないです。そこで、サブリース契約を行う際の注意点を見てみましょう。
賃料の設定が妥当か？
契約の賃料が回りの賃料と比較して設定賃料は妥当かどうかを確認する必要があります。当初は高めに設定されていても、更新時に低く設定される可能性があり、トラブルの原因となるので注意が必要です。契約前に対象物件の周りの賃料の相場を調べ、契約が妥当かどうかチェックしましょう。また、更新時に賃料が低くなりそうな際は、周りの賃料がどの程度なのか調べて交渉材料にすることも大切です。
原状回復費用などの負担はどうか？
物件は時間が経てば老朽化します。また、借主が退去したあとの現状復帰の費用は賃貸人が負担します。その際にリフォームや原状復帰などの費用をどちらが負担するのか確認が必要です。業者にリフォームの間隔や費用などの資料があれば確認しましょう。オーナーの負担なら費用の積み立てが必要になりますので、注意しましょう。
途中解約できるか？
何らかの都合で途中でサブリース契約を途中解約できるかどうかも確認しましょう。途中解約できても、違約金がとられることがあるので注意が必要です。
免責期間はあるのか？
免責期間があるのかも確認が必要です。最初の数か月や更新後の数か月など免責期間が設定されている業者もありますので、注意が必要です。
あと、更新料や礼金などの扱いがどうなっているのかも確認しておくと安心です。
まとめ
早期退職の自衛官にとって、不動産投資は大変魅力的です。しかし、大きな謝金を背負うことになるので、リスクもあります。その一番のリスクが家賃収入の減少です。また、長期にわたり物件を所有するので、その間の諸経費（税金、リフォーム費用など）が掛かることも注意が必要です。
良い物件を上手く管理すれば、長い将来にわたって利益をもたらし、自分年金にもなります。是非とも賢く不動産投資を行って余裕のある老後を手に入れて下さい。
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